企业购买商品房，城镇土地使用税如何缴纳
上月，口袋喵接到一位北京客户的来电咨询：该企业在北京购买了一处写字间，建筑面积约240平米，每年缴纳的城镇土地使用税360元。现主管地税机关电话通知该客户需要改变其城镇土地使用税的适用税率，从原来的六级土地1.5元，应改为二级24元，变更后，每年缴纳的城镇土地使用税增加到5760元，是原来缴纳的16倍。同时还要补缴以前年度少缴的税款和滞纳金。
经过口袋喵细心了解，事情情况是：该企业在购买写字间时，由税务机关核定了城镇土地使用税360元，但是并没有向企业告知税款的计算依据，所以该企业财务人员就按照房屋的建筑面积240平米，凑巧使用了六级土地1.5元的税率，正好计算的税款360元。这么多年一直按此方式申报。今年由于金税三期系统升级，系统报警该企业适用税率不正确，按照其坐落的地址，应属于二级土地，故提示要求企业更改税率，按二级土地申报，同时还要补缴以前年度的少缴的税款和滞纳金。
问题出在哪里了
了解情况后发现，企业以前年度申报有误。
错误一、申报税率错误。按照其购买的房屋所在地，应为二级土地，而申报时使用了六级土地的税率，显然是适用税率错误。
错误二、申报面积错误。
企业购买的是写字楼里的写字间，是商品房，应该按照其实际的占地面积作为计税依据。
依据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
实际的占地面积不一定等于房屋的建筑面积。
参照国家税务局关于印发《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》的通知（国税地字[1989]140号）第二条规定，关于对纳税单位与免税单位共同使用多层建筑用地的征税问题，纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。
因此商品房的实际占地面积=房屋的建筑面积÷整体建筑物的建筑面积×房屋的建筑面积。
以该企业情况为例：
该企业购买的写字间建筑面积240平米，其所在的整个写字楼的建筑面积3840平米，
该企业的写字间的实际占地面积=240÷3840×240=15平米
坐落地址适用的税率为二级土地24元
该企业每年应缴纳城镇土地使用税=15×24=360元
客户知道了自己的申报错误，并向物业公司取得了整个写字楼建筑面积的证明资料，去主管税务机关进行解释，并修改了申报系统中的税率的错误，从此按实际占地面积进行正确申报，解除了这次涉税风险。
在此，口袋喵也特别提醒小伙伴们注意，申报纳税的计税依据和税率，一定要按照税法的规定，正确申报，不可随意填报。由于金税三期系统的强大，不是税款总额正确，就万事大吉。比如，这次就是金税三期将企业申报的税率和其房屋所在地地址进行比对不一致而造成了涉税风险。
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